Quando si concede una casa in uso gratuito a un parente, si entra nell’ambito del comodato d’uso gratuito, un istituto previsto dal Codice Civile che permette al proprietario (comodante) di concedere l’uso di un immobile a un’altra persona (comodatario) senza richiedere un corrispettivo. Questa pratica è particolarmente diffusa tra genitori e figli, soprattutto per agevolare la gestione delle proprietà familiari e sfruttare agevolazioni fiscali importanti.
Regole essenziali del comodato d’uso gratuito tra parenti
Per ottenere le agevolazioni IMU e gestire correttamente la tassa sui rifiuti (TARI), è fondamentale rispettare alcune condizioni previste dalla normativa. La possibilità di beneficiare della riduzione della base imponibile IMU riguarda in modo specifico i rapporti tra genitori e figli (parenti in linea retta di primo grado), escludendo dunque comodati tra zii, cugini o fratelli.
Affinché la riduzione del 50% sulla base imponibile sia applicabile, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti principali:
- Il contratto di comodato deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Il proprietario deve possedere al massimo due immobili abitativi nello stesso comune, di cui uno adibito a propria abitazione principale e l’altro concesso in comodato.
- Il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale, ossia residenza anagrafica e dimora abituale.
- Anche alcune pertinenze possono beneficiare della riduzione, purché nei limiti previsti dalla norma (massimo una per ciascuna delle categorie catastali C2, C6 e C7).
Questa disciplina si applica esclusivamente agli immobili a uso abitativo, mentre sono escluse le unità a destinazione diversa.
Chi paga IMU e TARI: compiti ed errori da evitare
La distinzione più rilevante riguarda il soggetto tenuto al pagamento delle principali imposte locali:
- IMU (Imposta Municipale Propria): L’onere per il pagamento dell’IMU spetta sempre al proprietario (comodante), anche in presenza di un contratto di comodato gratuito registrato.
- TARI (Tassa sui rifiuti): Questa tassa va invece pagata dal comodatario, cioè da chi occupa e utilizza realmente l’immobile. È questo soggetto che genera il rifiuto urbano e, di conseguenza, è tenuto alla dichiarazione e al pagamento della tassa sui rifiuti.
La gestione corretta del pagamento evita spiacevoli sorprese e accertamenti fiscali. Spesso si commette l’errore di pensare che, essendo il comodato “gratuito”, anche le imposte ricadano solo sul proprietario. In realtà, la legge distingue con precisione le due posizioni:
IMU
Il proprietario deve calcolare e versare l’imposta, eventualmente beneficiando della riduzione del 50% della base imponibile qualora siano rispettate tutte le condizioni previste dalla legge e dal comune di riferimento. In molti casi, per accedere al beneficio, il proprietario deve presentare un’apposita dichiarazione IMU al Comune, ma negli ultimi anni sono state introdotte semplificazioni: se il contratto di comodato d’uso gratuito è registrato e i dati sono già in possesso dell’Amministrazione pubblica, tale dichiarazione può non essere più richiesta.
TARI
Dato che la tassa sui rifiuti grava sull’occupante effettivo, spetta al comodatario effettuare la dichiarazione di inizio occupazione presso l’ufficio tributi del Comune e versare la TARI. Risulta molto importante eseguire la dichiarazione in modo tempestivo, per non rischiare sanzioni o richieste arretrate. In caso di mancata dichiarazione da parte del comodatario, il Comune può comunque richiedere il pagamento a chi di fatto utilizza l’immobile.
Il ruolo del contratto e le responsabilità delle parti
Il contratto di comodato, pur nella sua semplicità, impone alcuni obblighi. In particolare:
- Il comodatario deve utilizzare la casa secondo l’accordo e restituirla nel termine indicato o in caso di richiesta motivata dal proprietario.
- Le spese ordinarie di gestione (utenze, manutenzioni ordinarie, tari) sono a carico del comodatario, mentre quelle straordinarie (importanti lavori strutturali, rifacimenti, ecc.) sono in genere a carico del proprietario.
Nonostante il rapporto fiduciario tra le parti, è consigliato disciplinare per iscritto modalità e termini di utilizzo, anche per evitare malintesi sulle responsabilità fiscali. Da sottolineare che, anche se le parti si accordano diversamente nel gestire materialmente i pagamenti, per il fisco la responsabilità resta in capo ai soggetti stabiliti per legge. Per esempio, se il comodatario versa di fatto l’IMU per conto del proprietario, la responsabilità formale del tributo resta sempre del proprietario stesso.
Agevolazioni, limiti e rischi di inadempienza
L’aspetto più interessante del comodato ai familiari riguarda le agevolazioni fiscali. In presenza dei requisiti indicati, il proprietario può usufruire di uno sconto del 50% sulla base imponibile IMU, che si traduce in un notevole risparmio rispetto alla tassazione ordinaria sulla seconda casa. È però fondamentale che il contratto sia registrato e che tutte le condizioni richieste siano rispettate.
Attenzione: se viene meno uno dei requisiti fondamentali (per esempio, il proprietario ha più di due immobili o gli immobili sono situati in comuni diversi), l’agevolazione decade e si applica la tassazione piena. Inoltre, è necessario prestare attenzione alle eventuali delibere comunali che possono cambiare modalità di accesso ai benefici o specificare requisiti aggiuntivi.
Dal punto di vista della TARI, il mancato pagamento da parte del comodatario può comportare richieste di pagamento arretrate anche nei confronti del proprietario, specialmente se questi risulta formalmente ancora l’occupante secondo le risultanze comunali. Per questo motivo è buona prassi comunicare con chiarezza il nuovo assetto all’Ufficio Tributi del Comune.
In condizioni ordinarie, il comodatario non diventa mai il soggetto obbligato a versare l’IMU, neppure se effettuano i pagamenti di tasca propria; così come il proprietario non è tenuto a versare la TARI se non occupa l’immobile. Tali regole valgono salvo accordi diversi fra le parti che, però, non producono effetti nei confronti del fisco.
In conclusione, la gestione di una casa concessa in uso gratuito a un parente comporta vantaggi fiscali ma richiede attenzione verso la normativa e la tempestività negli adempimenti. Gestire in modo corretto il rapporto tra le parti, con chiarezza sulla ripartizione delle imposte, permette di sfruttare appieno le opportunità offerte dal comodato e di evitare spiacevoli controversie o accertamenti futuri.
